Lääneranna vallas on erateedega seotud küsimusi ja vaidlusi rohkem, kui esmapilgul arvata võiks. Kellel on õigus teed kasutada? Kas maaomanik võib tee sulgeda? Mida teha, kui oma kinnistule pääseb ainult üle naabri maa? Millal saab aidata vald ja millal tuleb lahendus leida omanikel endil?
Vallavalitsuseni jõuab erateedega seotud väga erinevaid muresid. Mõnikord on probleemiks tõkkepuu või suletud tee, mõnikord tee seisukord, mõnel juhul soov rajada või ümber ehitada võõral kinnistul asuv kodutee.
Sageli on aga kõige taga palju lihtsam probleem: teed on kasutatud aastakümneid, naabrid on omavahel suuliselt kokku leppinud või pole kokkulepet üldse olnud. Kuni suhted on head, ei pruugi sellest muret tekkida.
Olukord võib muutuda siis, kui kinnistu saab uue omaniku või pärija, naabrite suhted halvenevad või kinnistut soovitakse müüa või laenu tagatiseks kasutada. Juurdepääsu puudumine iseenesest kinnistu müüki või laenu võtmist ei keela, kuid ostja, pank või hindaja võib pidada õiguslikult tagamata juurdepääsu oluliseks probleemiks. Kui juurdepääs on aga kinnistusraamatusse kantud reaalservituudina, kehtib see kinnistu igakordse omaniku suhtes.
Kojupääs üle naabri maa
Kui oma kinnistule pääsemiseks on vaja kasutada võõrast maad ja juurdepääsuõigus ei ole ametlikult korraldatud, tuleks esmalt pöörduda maaomaniku poole ja püüda kokkuleppele jõuda. Mõistlik on teha seda kirjalikult.
Kui mõlemad pooled on nõus, saab juurdepääsu vormistada notariaalse reaalservituudina. Servituut kantakse kinnistusraamatusse ning see ei sõltu enam sellest, kes parasjagu kinnistut omab.
See ei tähenda, et maaomanik annab osa oma kinnistust ära. Maa jääb endiselt tema omandisse, kuid teise kinnistu igakordsel omanikul tekib kokkulepitud ulatuses õigus seda juurdepääsuks kasutada.
Servituudi tingimustele ei ole üht universaalset näidist. Kokkuleppe sisu sõltub konkreetsest teest, kinnistutest ja omanike vajadustest ning notar koostab lepingu poolte kokkuleppe järgi.
Lepingus võib soovi korral kokku leppida näiteks tee kasutamise ajas, tasus, lubatud liiklusvahendites ja massipiirangus, tee hooldamises ja kulude jagamises, tõkkepuu kasutamises ning tee parendamises või liiklusmärkide paigaldamises.
Näiteks võib kokku leppida, et juurdepääsu kasutav kinnistu hooldab teed ise. Kui tee läbib teise inimese õueala, võib kokku leppida ka kiirusepiirangus. Mõnes kokkuleppes on tee kasutamine tasuta, mõnes tasuline. Riiklikku hinnakirja selleks ei ole.
… kui kokkulepet ei sünni
Kui maaomanik vastab ettepanekule eitavalt või kokkulepet ei õnnestu saavutada, ei pea vaidlus jääma aastateks venima.
Asjaõigusseaduse § 156 järgi on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Esmalt määratakse juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja kokkuleppel ka tasu. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab need kohus, arvestades ka selle kinnistu omaniku huve, kelle maad juurdepääs koormab.
Kohtusse pöördumiseks ei pea naabritevaheline vaidlus olema kestnud aastaid. Küll aga on oluline varasem kirjavahetus, millest nähtub, et kokkulepet on proovitud saavutada. Kohtusse võib pöörduda ise, kuid keerukama vaidluse korral kasutatakse sageli juristi või advokaadi abi.
Ka kohtu määratud juurdepääs ei tähenda tingimata tasuta tee kasutamist. Tasu suurus sõltub konkreetsetest asjaoludest. Riigikohus on selgitanud, et selle määramisel võib olla oluline muu hulgas see, kui palju juurdepääsu talumise kohustus koormatava kinnisasja väärtust vähendab. Arvesse võivad minna ka tee asukoht, kasutamise intensiivsus ja mõju maaomaniku privaatsusele.
„Aga me oleme ju alati siit sõitnud“
Aastakümneid kestnud tee kasutamine ei tähenda iseenesest, et juurdepääs on tulevikuks kindlalt tagatud.
Kui naabrid on omavahel suuliselt kokku leppinud, võib selline korraldus hästi toimida aastaid. Probleem võib tekkida siis, kui üks omanikest lahkub, kinnistu pärandatakse või müüakse ja uus omanik senist kokkulepet ei tunnista.
Samuti ei anna senine tee kasutamine õigust hakata võõral maal omal käel uut teed rajama, olemasolevat laiendama või tegema suuremaid pinnasetöid.
Näide Läänerannast
Augusti lõpus pöördus Lääneranna valla poole kinnistuomanik, kes avastas oma metsamaal tee rajamisega seotud tööd. Omaniku sõnul oli tööde käigus eemaldatud puid ja muudetud pinnast.
Juhtum näitab, et sellises olukorras tuleb lahus hoida vähemalt kaks küsimust: kas töid tegeval inimesel on õigus seda maad kasutada ning kas tehtavad tööd vastavad neile kehtivatele ehitusõiguslikele nõuetele.
Enne võõral kinnistul tee rajamise, laiendamise või suuremate pinnasetööde alustamist tuleb välja selgitada nii maa kasutamise õigus kui ka töödele kehtivad nõuded.
Kui tee pannakse kinni
Kõigepealt tuleb välja selgitada, millise teega on üldse tegemist.
Kui tee on määratud avalikuks kasutamiseks, ei saa maaomanik selle avalikku kasutamist omal soovil lõpetada. Asjaõigusseadus ütleb, et kinnisasja omanik ei või takistada ega lõpetada tema kinnisasja läbiva avalikult kasutatava tee kasutamist.
Kui aga tegemist on erateega, mida ei ole avalikuks kasutamiseks määratud, on olukord teine. Kui omanikust erinev inimene vajab seda teed oma kinnistule pääsemiseks, peab tema juurdepääsul olema õiguslik alus või tuleb see kokkuleppe või kohtu kaudu saavutada.
Just siin läheb sageli kodaniku jaoks segamini ka valla roll.
Millal saab vald aidata?
Kui kaks naabrit vaidlevad selle üle, kas ühel on õigus teise kinnistult läbi sõita, ei saa vallavalitsus nende asemel eraõiguslikku kokkulepet sõlmida ega otsustada, kummal poolel on õigus.
Vald saab sekkuda oma pädevuse piires, näiteks avalikuks kasutamiseks määratud tee või ehitusõiguslike küsimuste korral. Kui eratee omaniku kontaktandmed ei ole avalikud, ei saa vald neid lihtsalt teisele inimesele väljastada. Küll saab vald vajadusel edastada tee omanikule temaga ühendust sooviva inimese kontaktandmed.
Mõnel juhul võib vald kaaluda ka eratee avalikku kasutusse määramist
Selleks peab aga olema avalik huvi ning iga juhtumit tuleb hinnata eraldi.
Avalikku kasutusse võtmine ei tähenda lihtsalt seda, et vald hakkab ühe eratee hooldamise eest maksma. Sellega kaasnevad vallale kohustused ja kulud ning tee mõte on siis olla avalikult kasutatav – mitte ainult ühe konkreetse kinnistu juurdepääsutee. Seetõttu ei ole võimalik kõiki vallale pakutavaid erateid avalikku kasutusse võtta.
Alusta sellest, et kontrolli üle, mis teega on tegemist
Paljud ei pruugi teadagi, kas tee, mida nad iga päev kasutavad, kulgeb nende enda või naabri kinnistul ja milline on selle õiguslik staatus.
Esmase ülevaate saab Maa- ja Ruumiameti kaardirakendusest. (Otsingu puhul tasub vaadata muu hulgas katastriüksuse omandivormi lisades linnukese „KÜ omandivorm“ ette. Samas võib kaardiandmetes esineda ka ebatäpsusi ja kahtluse korral tasub küsida vallast maakorraldusega tegelevalt spetsialistilt nõu).
Servituudiala kavandamiseks saab kasutada ka e-katastri PARI keskkonda.
Kui selgub, et kasutad võõrast erateed
Kõige olulisemad järgnevad sammud võib kokku võtta lihtsalt:
- Uuri välja, kelle maal tee asub ja milline on selle staatus. Vaata Maa- ja Ruumiameti kaardirakendust (lisa linnuke „KÜ omandivorm“ ette), teeregistrist ja kinnistusraamatut.
- Kontrolli, kas juurdepääs on juba õiguslikult tagatud. Näiteks võib kinnistusraamatus olla reaalservituut või võib eratee olla määratud avalikuks kasutamiseks.
- Kui juurdepääs pole korraldatud, pöördu vabas vormis kirjalikult maaomaniku poole. Püüdke kokku leppida nii juurdepääsus kui ka selle tingimustes.
- Kokkuleppe korral saab seada notariaalse reaalservituudi. Selle täpse sisu lepivad pooled kokku ning notar vormistab lepingu.
- Kui kokkulepet ei sünni, saab vajalikku juurdepääsu taotleda kohtu kaudu. Aastatepikkune vaidlus ei anna kummalegi poolele rohkem õigusi.
- Kui küsimus puudutab avalikuks kasutamiseks määratud tee sulgemist või tee ehitamist, küsi nõu vallast.
Kokkulepe võib ennetada aastaid kestvat tüli
Eratee küsimus tundub sageli ebaoluline seni, kuni kõik toimib. Suuline „käi ikka siit“ võib naabrite vahel aastaid täiesti piisav olla. Õiguslikult kindla juurdepääsu vajadus tuleb sageli nähtavale alles siis, kui kinnistu vahetab omanikku, tee suletakse või naabrite suhted halvenevad.
Seetõttu tasub pikaajaliselt vajaliku juurdepääsu puhul mõelda selle ametlikule korraldamisele enne, kui probleem tekib.
Notariaalselt seatud reaalservituudi üks suuremaid eeliseid on lihtne: naabrid ja omanikud võivad vahetuda, kuid kinnistusraamatusse kantud õigus jääb kinnistuga seotuks.
Täiendavat tasuta õigusalast infot leiab ka Jurist Aitab – ligipääsuservituut ja Jurist Aitab – juurdepääs üle võõra kinnisasja lehelt. Maaomanikele on eratee ja juurdepääsu küsimusi selgitanud ka Metsaühistu.
